“Proposte di approcci di stima di derivazione statica” è il titolo del nuovo corso di formazione online di Geo.Val. Esperti in estimo immobiliare, che si terrà il 18 aprile 2024 (QUI la news). Un appuntamento che presenta ed introduce ad una corretta applicazione dei principi di estimo in carenza o assenza di dati immobiliari attraverso l’analisi di regressione o con altre tecniche derivate dalla statistica, laddove la stima a costo di riproduzione deprezzato darebbe risultati insoddisfacenti.
Allo scopo di sottolineare il valore della sessione formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento del tema, grazie all’intervista rilasciata dal relatore Fulvio Venturini.
Un approccio di stima di derivazione statistica come influisce nella valutazione immobiliare?
In campo estimativo vi sono due approcci distinti utilizzati per stimare quantità o valori in vari contesti, compreso quello immobiliare: la stima deterministica e la stima probabilistica. La prima si basa su dati peculiari e noti e produce un risultato specifico mentre la seconda considera la variabilità e l’incertezza dei dati a disposizione e fornisce un risultato in termini di probabilità e, in genere, una forbice di valori entro la quale si colloca quello dell’immobile da stimare. L’approccio di derivazione statistica contribuisce a fornire una valutazione immobiliare costruita su principi probabilistici.
Nella elaborazione di una valutazione come si interviene in relazione alla carenza di dati immobiliari e quali sono i pro e i contro?
Nell’ambito della valutazione immobiliare, quando ci si trova di fronte a una carenza di dati, è importante adottare “tattiche” idonee ad affrontare la situazione. Mancando quei dati specifici e noti necessari per una stima deterministica può essere utile esplorare, con molta cautela, altre fonti quali quelle fornite dagli extra-dati. Tuttavia riconoscendo la variabilità e l’incertezza di queste fonti alternative non è possibile approcciarsi con esse alla valutazione con metodiche standard ma è preferibile adottare quelle di derivazione statistica. A favore di questo approccio possiamo elencare la possibilità di esplorare le relazioni tra variabili, quella di ridurre il peso della componente aleatoria che forma il prezzo o l’aspettativa del valore; di contro se questi extra-dati non sono rappresentativi, se mancano informazioni su quegli aspetti fondamentali che più incidono sul valore e sappiamo bene che, ad esempio, gli annunci immobiliari sono spesso carenti di precisione nella localizzazione e dimensione del bene, l’accuratezza della stima ne viene compromessa specie se vengono utilizzati in numero limitato e senza una preventiva selezione.
Quali sono i focus dei principali metodi statistici?
Alcuni dei focus dei principali metodi statistici sono la raccolta dei dati e i metodi di campionamento, l’analisi descrittiva, l’inferenza statistica, l’analisi di relazione e dipendenza e l’analisi di regressione, oltre al controllo di qualità e correzione degli errori ed è proprio su questi ultimi due focus che si concentra il corso proposto.
Quali sono i punti di forza di questo corso?
Questo corso, come dice anche il titolo, vuole proporre un possibile approccio alla stima di immobili in particolari casi, laddove vuoi per dimensione, vuoi per tipologia o semplicemente a causa di una negativa fase del mercato, non sono a disposizione dati sufficienti per un approccio di tipo deterministico. Si forniscono al partecipante alcune soluzioni per individuare un valore o un intervallo di valori che dia comunque una discreta attendibilità, sempre nel rispetto del principio della trasparenza, perciò con la verificabilità del processo adottato e la ripetizione dello stesso.
Perché nel titolo del corso viene indicato “proposte di approcci”?
Perché nel corso vengono illustrati casi studio derivati dalla pratica professionale, per quelle circostanze dove le normali metodiche di stima non permettevano di dare una risposta al quesito posto dal Committente; sono chiaramente casi limite che non devono rientrare nel normale svolgimento di una stima. Nella letteratura estimativa, per quanto io sappia, non sono indicati esempi simili ed è per questo motivo che, in attesa di un giudizio dagli esperti del settore del mondo accademico e di quello professionale, restano al momento delle proposte.
PER INFORMAZIONI
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