“Valutazioni finanziarie a tassi costanti” è il titolo del nuovo corso di formazione online in estimo immobiliare avviato dall’associazione PR.E.G.I.A. in stretta collaborazione con l’associazione Geo.Val. Esperti. La sessione di studio si terrà il 14 novembre 2024, dalle ore 15 alle ore19 (QUI la news).
L’appuntamento fa parte di un ciclo di incontri di alta formazione dal titolo “L’evoluzione delle valutazioni immobiliari, i nuovi paradigmi e modelli interpretativi”, che si compone complessivamente di tre appuntamenti. Il primo si è focalizzato sulla natura delle stime comparative: in particolare, ai tradizionali criteri deterministici sono stati affiancate impostazioni probabilistiche, esplicitando riflessioni metodologiche ed esempi concreti: esempio di una visione fortemente innovativa per valutatori che intendono approfondire e diversificare i loro approcci estimativi (QUI la news).
Alla seconda sessione di studio si approfondiscono le stime finanziarie a tassi costanti. Gli esperti trattano singole tematiche specialistiche, che è doveroso conoscere per affrontare i metodi reddituali con piena cognizione di causa e un adeguato bagaglio di metodi e strumenti. Come si correlano rischi e tassi immobiliari? E come si bilanciano questi ultimi? Quando si adotta il cosiddetto w.a.c.c. quali errori si compiono? A queste e altre domande verrà risposto con le interessanti e dettagliate presentazioni dei relatori.
Per Geo.Val. Esperti interverrà, fra gli altri, Giovanni Rubuano, consigliere del Consiglio direttivo dell’associazione, con la relazione dal titolo “Confronto fra capitalizzazione finanziaria e diretta”.
Allo scopo di sottolineare il valore dell’iniziativa formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento sul tema, grazie all’intervista da lui rilasciata.
La sua relazione su cosa sarà incentrata?
Nel nostro Paese la metodologia in base agli standard internazionali di valutazione, eletta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e dalla norma UNI 11612:2015, articola i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito in: metodo della capitalizzazione diretta, metodo della capitalizzazione finanziaria, analisi del flusso di cassa scontato. E lo stesso è contemplato anche dal manuale americano The Appraisal of Real Estate secondo cui il procedimento income approach si articola appunto in Direct Capitalization, Yield Capitalization e Discounted Cash Flow Analysis and Investment Analysis.
In questo contesto la relazione intende approfondire il metodo della capitalizzazione finanziaria a partire dal metodo della capitalizzazione diretta; una metodica che, nel corso degli anni ed in particolare nel 2019 con l’introduzione dell’equivalenza finanziaria, del flusso di cassa di conversione per la ricerca del saggio di capitalizzazione finanziaria e della ricerca analitica del going out rate, è stata oggetto di un processo evolutivo metodologico ad opera del suo maggiore studioso in Italia, il professore Marco Simonotti.
“Confronto fra capitalizzazione finanziaria e diretta” è il titolo della sua relazione. “Uguale valore di mercato”. Ci spiega il perché?
“Confronto fra capitalizzazione finanziaria e diretta: uguale valore di mercato”. Questa versione più estesa esprime compiutamente il senso dell’intervento.
Ce lo spiega il professore Marco Simonotti nel suo ultimo lavoro del 2019: “La stima del valore di mercato avviene in modo istantaneo nel metodo della capitalizzazione diretta e in modo a scalare nel metodo della capitalizzazione finanziaria, che si serve del flusso di cassa comprendente le previsioni sulle altre variabili della stima (periodo di disponibilità, saggi di variazione dei ricavi e dei costi, saggio di variazione del prezzo, ecc.). Il valore attuale netto di questo flusso di cassa esprime il valore di mercato in base al saggio di capitalizzazione finanziaria derivato da quello del metodo della capitalizzazione diretta, ossia dal rapporto tra il canone e il prezzo di mercato originari. Ecco allora che il valore attuale netto non può essere diverso dal valore di mercato ottenuto con il metodo della capitalizzazione diretta; il valore di mercato è uguale per entrambi. In pratica la rilevazione dei canoni e dei prezzi di mercato appartiene a entrambi i procedimenti”.
Ma allora perché la capitalizzazione finanziaria?
È quello che proverò a spiegare nel corso della mia esposizione; per ora posso solo asserire quanto mi disse il professore Marco Simonotti, rispondendo alla stessa domanda: “con la capitalizzazione finanziaria diverse sono le informazioni che si danno al committente in una ottica non limitata al solo valore di mercato; la capitalizzazione diretta risolve la stima (valutazione estimativa), la capitalizzazione finanziaria ci fa conoscere il saggio dei rendimento dell’investimento (valutazione economica)”.
E dell’iniziativa di PREGIA organizzata in collaborazione con Geo.Val. Esperti, di cui lei è consigliere del Consiglio direttivo, cosa dice?
Come Geo.Val. Esperti non potevamo che accogliere favorevolmente l’iniziativa promossa da PREGIA con la quale da anni ci lega un rapporto sinergico nell’ambito della formazione e non solo.
Inoltre, personalmente ringrazio PREGIA e il Suo segretario Carlo Frittoli per il gradito invito e per avermi dato la possibilità di intervenire su una delle tematiche lasciataci in eredità dal professore Marco Simonotti.
Come anticipavo, i fondamenti del suo ultimo lavoro dal titolo “Valutazione Immobiliare Standard | NUOVI METODI”, si coniugano perfettamente con il tema del trittico di seminari “L’EVOLUZIONE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI – Nuovi paradigmi e modelli interpretativi”.
L’auspicio allora è che i “NUOVI METODI” del professore Marco Simonotti possano essere acquisiti dalla totalità degli addetti ai lavori e da qualsivoglia esperto e professionista che si occupano di valutazioni immobiliari, interessando senza indugio i decision makers dei futuri tavoli di lavoro, in cui si delineano importanti decisioni che non possono non tener conto di questa intensa attività di ricerca pubblicata nel 2019.
PER INFORMAZIONI
È possibile inviare una mail a: corsi@geoval.it
QUI il programma completo
QUI il link per prenotarsi su ISIFormazione
QUI il link di iscrizione tramite piattaforma Zoom
