“Il deprezzamento degli immobili urbani” è il titolo del nuovo corso di formazione online di Geo.Val. Esperti in estimo immobiliare, che si terrà il 20 settembre 2024 (QUI la news). Una sessione di studio che, grazie all’apprendimento dei principi teorici e all’impiego degli strumenti pratici, punta a sviluppare la capacità di valutare correttamente il deprezzamento di un immobile urbano. I partecipanti saranno in grado di applicare queste competenze nelle diverse situazioni estimative, utilizzando modelli e software specifici che agevolano l’applicazione delle tecniche acquisite, migliorando così la loro abilità professionale.
Allo scopo di sottolineare il valore della sessione formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento del tema, grazie all’intervista rilasciata dal relatore Benedetto Manganelli.
Quali sono i principali fattori che influenzano il deprezzamento del valore degli immobili urbani e come vengono considerati nelle valutazioni immobiliari?
Quando si parla di deprezzamento, il riferimento non è al valore dell’immobile nel suo complesso, costituito dal terreno e dal costruito, ma unicamente al secondo elemento ed al suo costo di costruzione, atteso che il terreno è soggetto al fenomeno della rendita urbana, che ha normalmente un gradiente positivo. La parte costruita di un immobile è a sua volta scomponibile, con maggiore o minore dettaglio, in elementi funzionali i quali subiscono in maniera differente gli effetti del tempo e il conseguente deprezzamento del costo. In particolare, è possibile, almeno ai fini di una quantificazione del deprezzamento, scomporre gli effetti del tempo in tre fattori, la vetustà pura, il decadimento reddituale e l’obsolescenza funzionale. Potendo disaggregare il manufatto edilizio in elementi funzionali ai quali attribuire una stima del costo a nuovo, fondamentale, sempre ai fini della quantificazione del deprezzamento, è poi l’analisi del rapporto tra quest’ultimo e la vita utile in servizio dell’elemento, nonché la manutenzione programmata ed eseguita sullo stesso.
In quali situazioni specifiche è consigliabile per un tecnico intervenire con una svalutazione del costo dell’immobile?
La stima del deprezzamento del costo di riproduzione di un edificio è questione che può essere posta come soluzione di diversi quesiti estimativi (in ambito fiscale, patrimoniale, etc.), nei quali il costo interviene o come criterio o come procedimento di stima. Essenziale è avere ben chiaro qual è lo scopo della stima e individuare l’aspetto economico che risolve il quesito. A questo punto il valore di costo deprezzato può essere esso stesso l’aspetto economico, ovvero il criterio di stima, individuato dallo scopo, altrimenti quando il mercato non fornisce altri utili elementi ad esso si ricorre come procedimento.
Come il corso prepara i geometri e altri tecnici a riconoscere e valutare correttamente il deprezzamento in un contesto di mercato in continua evoluzione?
Sono molti gli studiosi che hanno fornito soluzioni al problema estimativo del deprezzamento, sempre in modo empirico. Si vedano i manuali di Estimo dagli anni ’20 fino ad oggi. Le diverse soluzioni, probabilmente perché influenzate dall’evoluzione che le tecniche costruttive e i materiali utilizzati nella produzione edilizia hanno subito nel tempo, definiscono però dati fortemente disomogenei. Allorché si voglia dare una risposta che abbia una maggiore oggettività è possibile far riferimento all’apporto scientifico di altri autori – Famularo e Bochi – che hanno provato a dare formulazione analitica al fenomeno del deprezzamento seppur con riferimento a macchine industriali.
Quali sono i punti di forza di questo corso?
Durante il corso verrà dunque illustrato un approccio originale alla stima del deprezzamento del costo fondato sulla scomposizione del manufatto edilizio nei suoi elementi funzionali essenziali. La definizione di parametri che connotano tali elementi e relativi alla durata della vita in servizio, alla periodicità ottimale e al costo dell’intervento manutentivo, ha permesso, per ciascun elemento, la costruzione di distinte curve di deprezzamento che ne descrivono la dinamica in funzione dei fattori (vetustà pura o decadimento reddituale), poi aggregate in un’unica funzione. Il corso illustra, infine, le funzionalità del software che implementa questo originale approccio e che costituisce pertanto un utile strumento per la rapida soluzione del problema estimativo.
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