“Le valutazioni su base comparativa” è il titolo del nuovo corso di formazione online in estimo immobiliare avviato dall’associazione PR.E.G.I.A. in stretta collaborazione con l’associazione Geo.Val. Esperti. La sessione di studio si terrà il 24 ottobre 2024, dalle ore 15 alle ore19 (QUI la news) e fa parte di un ciclo di incontri di alta formazione dal titolo “L’evoluzione delle valutazioni immobiliari, i nuovi paradigmi e modelli interpretativi”, che si compone complessivamente di tre appuntamenti.
Il primo si focalizza sulla natura delle stime comparative: in particolare, ai tradizionali criteri deterministici si affiancheranno impostazioni probabilistiche, esplicitando riflessioni metodologiche ed esempi concreti. Si tratta di una visione fortemente innovativa per valutatori che intendono approfondire e diversificare i loro approcci estimativi.
Interverranno il presidente Geo.Val. Esperti Oscar Mella per l’introduzione e, fra gli altri relatori, Fulvio Venturini, componente del Comitato Tecnico Scientifico di Geo.Val. Esperti.
Allo scopo di sottolineare il valore della iniziativa formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento del tema, grazie all’intervista rilasciata dal relatore Fulvio Venturini.
Quali sono gli ambiti in cui applicare le valutazioni comparative?
Occorre premettere che l’estimo, la scienza che ha per oggetto lo studio dei criteri e metodi per la stima dei beni economici in generale, ha una logica che si basa su alcuni principi, tra i quali quello della comparazione: la metodologia estimativa è sempre comparativa; in ogni stima, infatti si effettua sempre un confronto. Ciò è applicabile in qualsiasi ambito si operi come, ad esempio, nella revisione contabile, nelle analisi di mercato di ogni settore e che possono riguardare prodotti, o strategie di marketing, nella gestione delle risorse umane, nella ricerca scientifica, ecc. ed anche nella valutazione immobiliare. Per quest’ultima, gli aspetti chiave in cui le valutazioni comparative sono fondamentali, dipendono dall’approccio che lo stimatore applica per rispondere al quesito che gli è stato posto: metodo del confronto, metodo finanziario o metodo dei costi. Se ci limitiamo al metodo del confronto, che poi è il tema di questo incontro, tali aspetti sono riconducibili in prima istanza all’analisi dei MACRO-DATI, ovvero delle informazioni generali del mercato immobiliare e particolari del segmento dello stesso mercato a cui appartiene l’immobile da stimare, sia in termini di indici di mercato e benchmark utili. Tali dati sono utili per descrivere e rappresentare l’andamento del mercato, interpretare la formazione del prezzo, fornire informazioni per le scelte degli investimenti immobiliari, fornire indicazioni per la politica economica e la pianificazione territoriale, ecc. Solo dopo questa analisi socioeconomica del mercato, che potrà indirizzare il valutatore verso il metodo di stima più appropriato, si può passare all’analisi dei MICRO-DATI, ovvero delle vendite (o canoni) recenti, al confronto di proprietà simili e alla valutazione delle loro caratteristiche.
Come discernere fra i vari gradi di affidabilità delle valutazioni comparative?
Il primo grado di affidabilità della stima è la qualità delle informazioni; questo deve essere lo scopo delle azioni del valutatore: la ricerca di un numero appropriato di dati e la capillarità delle informazioni per ciascun comparabile, azioni che devono essere filtrate dalla sua competenza ed esperienza e dal seguire linee guida e standard riconosciuti. L’affidabilità della valutazione è rimessa anche alle verifiche del risultato che variano in funzione del procedimento di stima adottato. Nel caso di M.C.A. oltre al classico test della divergenza assoluta, si può procedere al test di significatività estimativa F di Fisher, ovvero alle misure di similarità ed affidabilità dei comparabili, test quest’ultimo che è già parte integrante del procedimento conosciuto come M.C.A. 2.0. In un’analisi di regressione con il metodo dei minimi quadrati possiamo verificare l’indice di determinazione, al quale si possono affiancare la verifica dell’errore standard e l’errore percentuale. L’esperienza del valutatore può essere espressa anche mediante un’analisi di sensibilità che permette di capire quali informazioni capillari di ciascun comparabile necessitano di maggior attenzione perché hanno più impatto sul risultato della valutazione.
Può illustrarci dei casi di applicazione dei diversi gradi di affidabilità delle valutazioni comparative?
L’appartenenza dei beni presi a confronto allo stesso segmento di mercato di quello da stimare è la condizione essenziale per una comparazione diretta. Per i dati immobiliari, una stima con un alto grado di affidabilità è quella che utilizza informazioni che sono di piena conoscenza del valutatore perché, ad esempio, ha operato sull’immobile prima della vendita, magari predisponendo la relazione tecnica per l’atto oppure per avervi progettato un intervento edilizio. Uno stadio intermedio tra un alto grado di affidabilità ed uno medio è quello che utilizza informazioni non di diretta conoscenza del valutatore ma ricostruibili tramite intervista ad altri tecnici che hanno operato sull’immobile e individuabili dagli allegati all’atto di compravendita. Un livello più basso è la valutazione che si basa su informazioni acquisite solo dalla lettura dell’atto di compravendita senza avere conoscenza diretta del bene e senza fare interviste. Chiaramente il grado di affidabilità si abbassa man mano che i dati immobiliari che si acquisiscono diversificano qualche elemento di segmentazione del mercato di appartenenza del subject.
Può illustrarci invece un caso pratico di verifica del risultato della valutazione?
Nel caso di stima attraverso l’analisi di regressione lineare semplice, ove l’incognita della funzione è rappresentata dalla sola superficie commerciale, intesa come caratteristica cosiddetta proxy, un risultato dell’indice di determinazione (R2) inferiore a 1 è sinonimo di presenza di dati anomali tra i comparabili. Infatti questo indice esprime la percentuale degli elementi del campione immobiliare che soddisfano il quesito statistico: a parità di altre caratteristiche, all’aumentare della superficie aumenta il valore. Sono riconosciuti come ammissibili i valori dell’indice non inferiori a 0,95 in caso di dati immobiliari e 0,90 in caso di extra-dati come, ad esempio, gli asking rent nel caso di determinazione del canone di mercato, ritenendo quindi accettabile la presenza rispettivamente di un 5% di dati e 10% di extra-dati non perfettamente conformati agli atri.
In generale, per i valutatori immobiliari quali sono i punti di forza di questo ciclo di incontri proposto da PR.E.G.I.A., in stretta collaborazione con Geo.Val. Esperti?
La collaborazione di Geo.Val. Esperti con PR.E.G.I.A., associazione che raccoglie professionisti del real estate provenienti da vari settori professionali, apre ad una visione più ampia del mondo immobiliare, delle sue problematiche e degli approcci da adottare per risolverle. Ed è proprio questo confronto tra una visione più improntata all’universo tecnico ed una più a quello finanziario il punto di forza di questi tre incontri.
PER INFORMAZIONI
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