“La stima dei terreni agricoli attraverso il Market Comparison Approach è effettivamente possibile?” è il titolo del nuovo corso di formazione online di Geo.Val. Esperti in estimo immobiliare, che si terrà il 19 luglio 2024 (QUI la news).
Un appuntamento finalizzato all’aggiornamento professionale degli associati per approfondire – a beneficio di coloro che si occupano delle perizie estimative dei beni – le metodologie di studio e di analisi che indubbiamente impattano nelle attività del professionista tecnico.
Una sessione di studio che offre una panoramica concettuale e operativa, illustrando come l’osservazione delle differenze tra mercato immobiliare urbano e mercato dei beni fondiari impone la ricerca di procedimenti valutativi parsimoniosi, in termini di dimensione campionaria ma, allo stesso tempo, affidabili e scientificamente validi.
Nello specifico viene presentato uno studio recentemente pubblicato, in cui è stata formulata una proposta preliminare di applicazione del Market Comparison Approach (MCA) ai terreni agricoli. Il testo evidenzia la fase embrionale dell’analisi, tuttora in via di sviluppo.
Allo scopo di sottolineare il valore della sessione formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento del tema, grazie all’intervista rilasciata – a seguire – dal docente Martina Agosta.
Qual è lo scenario di contesto che oggi si presenta agli estimatori di terreni agricoli?
I valutatori di terreni agricoli si trovano di fronte ad un mercato molto complesso, caratterizzato da una elevata opacità, da una frammentazione dell’offerta e della domanda, da un ridotto volume di compravendite abbinato però ad una certa difficoltà di reperimento di informazioni sui dati immobiliari (prezzi e caratteristiche fondiarie) riguardanti i beni oggetto delle transazioni di vendita.
La domanda di terreni per destinazioni d’uso diverse da quella agricola provoca una forte competizione, il che provoca un aumento dei prezzi di terreni da destinare ad usi alternativi e dei prezzi dei terreni agricoli in zone economicamente favorevoli, mentre i terreni in aree marginali rispetto alle zone più urbanizzate vedono scendere drasticamente i prezzi di vendita.
Fino a poco tempo fa, il settore agricolo è stato oggetto di scarso interesse da parte dei responsabili delle valutazioni immobiliari. Ciò perché il mercato fondiario ha un’importanza economica marginale rispetto al mercato immobiliare urbano, più strettamente legato ai settori finanziario e degli investimenti.
Il mercato fondiario è caratterizzato da un particolare bene, il suolo, che ha un’offerta estremamente rigida che è stata acuita dal consumo drastico di suolo durante gli ultimi decenni a causa della conversione dall’uso agricolo verso altri usi non agricoli (residenziale, turistico, commerciale, industriale) e dell’abbandono della terra e degli spostamenti degli investimenti altrove.
Solamente ora si accenna ad una certa ripresa di interesse verso i terreni agricoli, dimostrata, oltre che da statistiche con una inversione degli andamenti tradizionali, anche da uno dei 17 Obiettivi di Sviluppo Sostenibile fissati dall’Unione Europea con Agenda 2030, l’Obiettivo 2 che punta ad eliminare la fame, a raggiungere la sicurezza alimentare e a promuovere un’agricoltura sostenibile che aiuti a mantenere l’ecosistema del pianeta, a contrastare il crescente fenomeno della degradazione del suolo e della desertificazione e infine a garantire un accesso alla terra sicuro ed equo per tutti.
Quali sono i procedimenti valutativi parsimoniosi idonei a rispondere alle differenti esigenze del mercato immobiliare urbano e del mercato dei beni fondiari?
Sicuramente ad oggi il Market Comparison Approach è il procedimento più utilizzato nell’ambito delle stime immobiliari urbani. In ambito fondiario, invece, trova ampia applicazione il procedimento comparativo monoparametrico, seppur con molti limiti… Proprio per questo motivo, stiamo cercando di progredire nella ricerca con l’obiettivo di poter applicare il Market Comparison Approach anche al mercato fondiario.
Quali sono i punti di forza di questo corso?
Daremo una panoramica dei caratteri del mercato fondiario e dei procedimenti ad oggi adottati per poi esporre quanto fatto finora a riguardo dal mondo accademico. Ci auguriamo che il corso riesca a far fronte alle esigenze dei professionisti e che soprattutto riesca ad innescare un dibattito costruttivo.
PER INFORMAZIONI
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