Fissato in agenda per il 20 giugno 2024, il seminario di Geo.Val. Esperti “L’ESTIMO DEL FUTURO: TRA VINCOLI NORMATIVI E RIGORE SCIENTIFICO” ha riunito a Roma studiosi che si incontreranno per confrontarsi sul cambiamento determinato dai fattori ESG nella valutazione immobiliare (QUI la pagina dedicata al seminario).
Nel panel scientifico (QUI il programma), interventi di relatori di primissimo piano come Giampiero Bambagioni, IVSC Europe Committee Member. A lui abbiamo posto delle domande: le sue risposte introdurranno il professionista allo spessore delle tematiche trattate e all’opportunità di prendere parte all’iniziativa.
Quali sono le nuove norme europee che incidono sull’estimo e sulla valutazione?
Sono numerose, ma due in particolare quelle che si aggiungono al Regolamento delegato (UE) 2022/1288 della Commissione del 6 aprile 2022 che ha integrato il regolamento (UE) 2019/2088 (SFDR), in conseguenza del quale i criteri ESG sono destinati a caratterizzare il futuro della finanza sostenibile. Innanzitutto, il Regolamento (UE) 575/2013, identificato come Capital Requirements Regulation (CRR), approvato in via definitiva il 30 maggio 2024 (attuativo dal 1 gennaio 2025), introduce i “Principi di valutazione delle garanzie reali”, tra cui il concetto di «Property Value» (o «valore dell’immobile»), specificando che «il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano i seguenti requisiti: (i) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; (ii) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito; (iii) il valore è documentato in modo chiaro e trasparente; (iv) il valore non è superiore al valore di mercato dell’immobile, laddove quest’ultimo possa essere stabilito; (v) l’Autorità bancaria europea (EBA) elabora progetti di norme tecniche di regolamentazione per specificare i criteri e i fattori da prendere in considerazione per la valutazione del termine «immobile comparabile».
Oltre al Regolamento è stata modificata la direttiva CRD, che richiama tematiche di sostenibilità e fattori ESG?
Il Consiglio UE, in pari data, ha approvato in via definitiva anche le modifiche alla Capital Requirements Directive (Direttiva 2013/36/UE) per quanto riguarda i poteri di vigilanza, le sanzioni, le succursali di paesi terzi e i rischi ambientali, sociali e di governance (ESG), la quale dovrà essere recepita a livello nazionale entro 18 mesi. La Direttiva specifica che «i rischi ambientali, sociali e di governance sono strettamente legati al concetto di sostenibilità poiché i fattori ambientali, sociali e di governance rappresentano i tre pilastri principali di tale concetto». Da ciò deriva, tenuto conto dei vigenti Orientamenti EBA in materia di concessione monitoraggio dei prestiti, una sistematica attenzione, nella fase di erogazione nonché ai fini del monitoraggio ex post, alle tematiche dell’efficienza energetica, della resilienza (sismica, idrogeologica, ecc.), alle tematiche sociali (ad esempio la sicurezza nei luoghi di lavoro), alla governance dei processi e delle regole di gestione dei rischi connessi all’investimento e/o al finanziamento.
Gli standard valutativi sono in continua evoluzione?
Gli standard, per poter essere definiti tali, devono essere attualizzati appropriatamente e sistematicamente. Ad esempio, gli Standard internazionali di valutazione (IVS), dell’International Valuation Standards Council (IVSC) sono stati aggiornati recentemente e diverranno applicativi dal 1° gennaio 2025, anche in considerazione dell’impatto sulle valutazioni dei fattori ambientali, sociali e di governance (ESG).
Lei è responsabile scientifico del Codice delle Valutazioni Immobiliari, a distanza di un quarto di secolo dalla prima edizione, quanto si è evoluto il contesto?
L’estimo e la valutazione hanno assunto una crescente rilevanza e centralità, sia ai fini della valutazione della sostenibilità dei progetti di trasformazione urbana, sia in relazione alla definizione del Loan-to-value (Ltv) o, meglio, in funzione dell’erogazione dei finanziamenti e della stima del valore della garanzia reale (‘collateral’), in funzione del monitoraggio del rischio di credito associato al mutuo. La normativa di vigilanza impone al finanziatore una analisi circa l’effettiva possibilità di recuperare il valore dell’asset nel caso dei non perfoming loan (Npl), nonché ai fini della valutazione della sostenibilità degli investimenti da parte di fondi immobiliari e Sicaf.
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari, nelle cinque edizioni susseguitesi sino ad oggi, a partire dalla prima del 2000, ha innovato profondamente le metodiche estimative in uso a livello nazionale, introducendo approcci armonizzati con gli Standard internazionali di valutazione (IVS), funzionali alla intelligibilità e alla replicabilità delle metodologie e, quindi, all’attendibilità degli output valutativi. Nel Codice, da sempre, è stato armonizzato anche il quadro normativo di riferimento (sia a livello legislativo che di normazione tecnica UNI). Ad esempio, nel 2011 è stata introdotta una sezione sulla valutazione dei progetti armonizzata con il Codice dei contratti pubblici, rivista nel 2018 alla luce della riforma dello stesso Codice appalti. Parimenti la sezione inerente la ‘Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Npl) è stata ancorata all’art. 568 del Codice di procedura civile (Determinazione del valore dell’immobile) ed alle altre leggi applicabili.
Quali sono le innovazioni che riguardano i valutatori?
Tra le innovazioni maggiormente rilevanti ai fini della valutazione di un bene immobile, oltre a quelle introdotte dagli IVS 2025, sono da segnalare le novità oggetto di numerose innovazioni legislative, tra cui quelle apportate al Regolamento 575/2013 mediante l’introduzione del «property value», con specifica attenzione alla sostenibilità del valore nel lungo termine e in considerazione dei fattori ambientali sociali e di governance (ESG). Quanto sopra, peraltro, casualmente in linea con le analisi svolte in una mia monografia del 2021 sulla «Sostenibilità del valore nel finanziamento immobiliare». Inoltre, in aggiunta a quanto sopra ricordato, dovranno essere soddisfatti i seguenti requisiti: il valore dovrà essere «stimato in maniera indipendente rispetto al processo dell’ente [banca] di acquisizione dell’ipoteca, elaborazione e decisione in merito al prestito, da parte di un perito indipendente che possieda le qualifiche, la capacità e l’esperienza necessarie per effettuare una valutazione». Da un lato, quindi, sarà necessario dimostrare il possesso da parte dell’esperto valutatore di competenze specialistiche, nel contempo si imporrà la capacità del professionista di applicare metodiche moderne, coerenti con la specifica regolamentazione e quindi con le aspettative del committente.
QUI il programma
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