La stretta correlazione in essere fra la valutazione dell’immobile e l’esercizio svolto al suo interno è uno degli aspetti di cui un professionista tecnico che si occupa delle perizie estimative dei beni deve tenere debitamente conto e che, in molte occasioni, rappresenta un elemento essenziale.
Saper definire come le componenti gestionali e immobiliare concorrono al risultato economico aziendale, nonché riuscire a individuare il valore patrimoniale di ciascuna, è fra i temi al centro del prossimo corso di formazione in estimo promosso da Geo.Val. Esperti, che si terrà online il prossimo 17 novembre 2023 (QUI il programma del corso).
Con Carlo Frittoli, componente del Comitato Tecnico Scientifico di Geo.Val. Esperti, Commercialista, responsabile Funzione Valutazione di Silver Fir Capital SGR, Segretario dell’Associazione PR.E.G.I.A., entriamo nel dettaglio del corso e approfondiamo quanto anticipato, grazie a questa intervista da lui rilasciata.
Quali sono le motivazioni del webinar?
Questo webinar sugli immobili aziendali presenta risvolti particolarmente innovativi. Affronta, infatti, il problema della corretta valutazione dell’immobile strumentale da un lato e dell’avviamento commerciale dall’altro. Una tematica di difficile risoluzione, essendo molti i casi in cui la stima dell’avviamento non è semplice e ancor meno agevole risulta la distinzione fra il valore ricadente in capo all’azienda e quello che invece afferisce all’immobile. Basti pensare a numerosissimi alberghi, svariati locali commerciali e pubblici esercizi in cui la qualità dell’ubicazione e quella gestionale interagiscono nell’attrarre il pubblico, determinando i risultati economici dell’impresa.
Insomma, penso sia noto a tutti come la valutazione di un immobile strumentale sia sovente correlata con quella dell’azienda utilizzatrice. Ciò è particolarmente vero per i beni poco fungibili, il cui utilizzo è limitato a un’unica attività. Diventa, quindi, essenziale comprendere l’apporto delle due distinte componenti (gestione e immobile) al risultato economico aziendale e, da ciò, derivare il valore patrimoniale ad esse ascrivibile. Su questi aspetti, saranno richiamati durante il corso sia la letteratura specialistica consolidata, sia l’esemplificazione di casi concreti.
Immobile e azienda: quali distinguo nel settore alberghiero?
L’argomento è stato oggetto di analisi approfondite negli Stati Uniti, dove ragioni di carattere fiscale hanno fatto nascere due diverse scuole di pensiero, fra loro antitetiche: la prima, guidata da Rushmore, assegna una netta preponderanza all’edificio e la seconda interpretata fra gli altri, da Lennhoff, prevede incidenze notevolissime dei cosiddetti beni “intangibili” (avviamento, know-how, marchio, affiliazione a catene, accordi commerciali e liste clienti, ecc., ecc..).
Accennando e, al contempo, superando queste visioni fortemente contestualizzate, il corso propone riferimenti e metodi oggettivi per individuare la linea di demarcazione fra analisi gestionale e immobiliare, stimando in modo distinto l’avviamento commerciale e il bene immobile. In primo luogo, quindi, va correttamente compreso il concetto di “avviamento commerciale” che, lungi dall’essere una mera posta fissa di bilancio inalterata (o tutt’al più ammortizzata) nel corso degli anni, risulta un valore concreto e in continua evoluzione, conseguente allo scenario di mercato, al contesto competitivo, alle strategie di posizionamento aziendale, al comportamento della clientela.
Si tratta, pertanto, di traslare l’approccio da una visione contabile patrimoniale a una più attuale disamina gestionale e a una verifica delle effettive ricadute economiche. E, seguendo quest’orientamento, si possono esaminare rapidamente anche tutte le altre immobilizzazioni immateriali e, soprattutto, reinterpretarle in chiave dinamica, esulando dalla rigidità di un mero stato patrimoniale.
Per gli altri immobili strumentali sussistono altri problemi?
Possono emergere per tipologie immobiliari più versatili, in presenza di condizioni particolari. Si pensi, a titolo d’esempio, a quei contratti infragruppo che traslano parte dei risultati economici fra immobile e gestione senza rispecchiare le reali dinamiche dei rispettivi mercati. Inoltre, quanto a certi locali commerciali, l’interazione fra canoni di mercato, marginalità delle merceologie, delimitazione dei bacini d’utenza e contesto competitivo crea uno scenario di parziale sovrapposizione fra bilancio gestionale e immobiliare.
Come può variare la stima passando dalla segmentazione interpretativa all’approccio interdisciplinare?
È importante essere consci di queste ineludibili interazioni. Molti valutatori, purtroppo, tendono a ignorarle, focalizzandosi su uno solo dei due filoni: così, incontriamo tecnici che stimano un immobile come un oggetto astratto a sé stante, avulso da qualsiasi attività d’impresa, come se potesse avere un senso di per sé stesso, in una sorta di “iperuranio” enucleato da qualunque utilizzo concreto. E, simmetricamente, troviamo aziendalisti che lo vedono solo come una posta in bilancio perché, come noto, il tutto è somma dei singoli, l’azienda è una cassaforte che conserva molti beni e il suo valore è dato dalla sommatoria algebrica di poste attive e passive. Lungi da queste riduzioni semplicistiche, proveremo ad accennare a metodi e strumenti per valutare distintamente un’azienda e i suoi beni strumentali.
Il tutto nella logica dell’interdisciplinarità, attivando spunti dall’analisi dei mercati, dalle tecniche aziendali, dalle discipline finanziarie oltre che, naturalmente, dall’estimo e dall’economia immobiliare.
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