Una delle più autorevoli riviste scientifiche nazionali del settore della valutazione immobiliare ha pubblicato la ricerca condotta dall’associazione Geo.Val. Esperti. Si tratta del periodico “Valori e Valutazioni” edito da SIEV – Società Italiana di Estimo e Valutazione, che accoglie contributi di rilievo inerentemente agli aspetti teorici, metodologici e applicativi nel campo della scienza delle valutazioni.
Fra gli autori Maurizio D’Amato, professore universitario del DICATECh – Dipartimento di Ingegneria Civile, Ambientale, del Territorio, Edile e di Chimica del Politecnico di Bari (coordinatore del gruppo di lavoro, in qualità di membro del Comitato Tecnico Scientifico Geo.Val. Esperti e di coordinatore del tavolo sulla capitalizzazione ciclica all’interno del Politecnico di Bari), Antonio Cabras (segretario e consigliere del direttivo di Geo.Val. Esperti), Enrico Lombardi (socio Geo.Val. Esperti), Laura Milazzo (socio Geo.Val. Esperti), Matteo Negri (consigliere del direttivo di Geo.Val. Esperti), Maurizio Scuderi (socio Geo.Val. Esperti), Lorenzo Tilli (socio Geo.Val. Esperti), Fulvio Venturini (socio Geo.Val. Esperti) e Giovanni Zulian (consigliere del direttivo Geo.Val. Esperti e referente del Comitato Tecnico Scientifico).
L’elaborato – frutto di almeno sei mesi di ricerca – è un position paper che, grazie a serie storiche di prezzi e redditi nel mercato degli uffici di Milano messe a disposizione dall’ufficio studi di REAG – Real Estate Advisory Group (oggi insieme a Kroll, altra primaria società di consulenza nel settore della valutazione e dell’advisory di settore), permette un approfondimento esclusivo della proposta metodologia delle valutazioni immobiliari.
Un ambito che ha inizialmente riscosso interesse specialmente dopo il problema della crisi immobiliare globale del 2008, evidenziando gli effetti pro ciclici della tradizionale capitalizzazione diretta che si basa sul rapporto fra il reddito ed il saggio di capitalizzazione rilevati in una specifica fase del mercato. Per converso, introducendo in matematica finanziaria il concetto di rate cicliche, lo studio proposto presenta l’opportunità di integrare i dati che derivano dalle serie storiche dei redditi, dei prezzi o dei saggi di capitalizzazione, con la metodologia reddituale nelle sue tre versioni: capitalizzazione diretta, capitalizzazione finanziaria e attualizzazione del flusso di cassa scontato.
In questo cammino il gruppo di lavoro ha analizzato i punti di forza ed i punti di debolezza della proposta valutativa metodologica, considerando le conseguenze di un’applicazione su larga scala della procedura da parte dei professionisti. Il risultato è stato un articolato paper in cui la procedura è inquadrata nella letteratura internazionale e nella realtà operativa del mercato immobiliare italiano. Non solo, la metodologia affinata negli ultimi cinque anni dal Poliba Center for Real Estate del Politecnico di Bari integra, nel processo metodologico della stima immobiliare di income producing properties, anche l’analisi del ciclo immobiliari in coerenza con l’introduzione negli standard internazionali di valutazione (sin dalle IVS 2017) dei cosiddetti Cyclical Assets, ovvero immobili a reddito il cui valore è sensibile al ciclo immobiliare.
Nell’obiettivo finale raggiunto è opportuno considerare che, al di là di ogni tecnicismo, questo risultato si colloca come un indubbio frutto della sinergia avviata fra laboratori, docenti universitari e professionisti per il miglioramento dell’attività specialistica. Un segnale di discontinuità rispetto a una visione passata in cui l’università era chiusa in sé stessa, distinta e distante da quanto affermato con questa esperienza: un esempio incoraggiante – oltre che efficace – del dialogo fra il mondo accademico e il mondo tecnico.
Il gruppo di lavoro è solo uno dei diversi avviati dal Comitato Tecnico Scientifico dell’associazione, che si augura di poter presto riportare altri risultati brillanti come questo.
QUI la pubblicazione in inglese e in italiano
