Con l’esperienza di Carlo Frittoli, componente del Comitato Tecnico Scientifico di Geo.Val. Esperti e Segretario dell’associazione PR.E.G.I.A. (PRofessionisti Economico Giuridici per gli Immobili Aziendali), la partecipazione al corso di formazione “L’analisi quantitativa della domanda residenziale per la stima di operazioni immobiliari” offre un’elevata occasione di approfondimento, utilissimo per qualificare ulteriormente le proprie valutazioni immobiliari.
Lo mettono in luce le finalità stesse dell’aggiornamento professionale che indicano un approccio metodologico che porta a focalizzare l’attenzione sull’analisi dei dati quantitativi espressi dalla domanda e, non da meno, le abilità conseguite al termine della formazione: che consentono di inquadrare correttamente il contesto competitivo e saper costruire la curva della domanda in modo più probabile.
Fra i punti che permettono questa affermazione, l’esperto nel corso dell’intervista pone al centro il concetto di ritmo di assorbimento della domanda. “Si tratta di un elemento fondante nella valutazione immobiliare, a cui il perito dovrebbe ricorrere quando, in particolare, la stima riguarda complessi immobiliari destinati alla vendita frazionata”.
Di solito, invece, cosa accade?
“Quello che si verifica – spiega l’esperto – è la quantificazione complessiva del ricavo moltiplicando, in modo totalmente acritico, un prezzo unitario di mercato con le quantità complessive previste a progetto. Una auspicabile overview del contesto avrebbe invece permesso una valutazione più puntuale che consentirebbe, per l’appunto, di stimare i ritmi di assorbimento della domanda, necessari per un’analisi valutativa finanziaria”. “A tal proposito giova ricordare – precisa Carlo Frittoli – che gli standard di valutazione non affrontano quest’aspetto e tantomeno, a disposizione degli operatori del settore quali esperti valutatori e periti estimatori, sono stati pubblicati testi tecnici, saggi o manuali, che trattano questo tema e offrono indicazioni operative con validità scientifica”.
Ci sono occasioni in cui può non essere significativo tale passaggio?
“Tutte le volte in cui l’offerta derivante dall’iniziativa in esame ha dimensioni non rilevanti rispetto al segmento di mercato. Se prendessimo realtà come Milano o Roma, che hanno un alto tasso di assorbimento della domanda, si può ipotizzare che interventi fino a una decina di alloggi siano immediatamente collocati; lo stesso avverrebbe se ci trovassimo di fronte a un frazionamento in poche unità immobiliari, benché all’interno di centri abitati minori”.
Cosa è possibile determinare inquadrando precisamente il contesto competitivo?
“L’esame del contesto competitivo – afferma Carlo Frittoli – è una analisi qualitativa e quantitativa basata sulla rilevazione delle caratteristiche di tutti i cantieri concorrenti: la composizione dell’edificato, il costo delle unità immobiliari e così via. Una procedura che interessa realtà analoghe a quella di cui ci stiamo occupando, cui si può associare una sintetica indagine del mercato dell’‘usato’, seppur – occorre precisare – ne va tenuto conto unicamente quale segmento collaterale. Per fare nuovamente un esempio, se nella città in cui andrò a operare riscontrassi delle differenze sull’edificato di nuova costruzione a seconda delle diverse localizzazioni, sarebbe opportuno controllare se tali scostamenti si manifestano anche sull’’usato’. Ad ogni buon conto – sottolinea Carlo Frittoli – questo raffronto analitico del contesto competitivo si contestualizza prevalentemente sui cantieri concorrenti, siano questi in corso oppure ultimati. La ragione risiede nel fatto che così è possibile capire in quanto tempo è stata assorbita la produzione dal mercato e, non meno irrilevante, se esistano differenze fra le diverse tipologie e tagli di appartamento, in modo da contestualizzare la stima sulle caratteristiche del progetto in esame. Il contesto competitivo, almeno in termini quantitativi, può anche richiedere un’indagine a medio termine. Poniamo di dover valutare una lottizzazione che si sviluppa nell’arco di vari anni: oltre alla concorrenza attuale diventa essenziale comprendere anche quella che entrerà sul mercato in seguito. A questo punto sarà indispensabile indagare anche l’evoluzione urbanistica dell’agglomerato urbano tenendo conto che, se nei prossimi 2 o 3 anni partiranno delle nuove lottizzazioni, la quantità offerta salirà e non è detto che la domanda sia in grado di assorbirla interamente: questo è esattamente il concetto di contesto competitivo”.
Cosa comporta saper costruire la curva della domanda in modo più probabile?
“Troppo spesso, e questo è un grosso limite delle valutazioni immobiliari, si parte da un assunto: in zona si vende a 3mila euro a metro quadro. Ciò non ha senso – sostiene Carlo Frittoli – senza una attenta definizione della curva della domanda, che comporta la possibilità di poter svolgere esattamente una valutazione immobiliare perché la curva della domanda associa, a ogni livello di prezzo, il potenziale presumibile di assorbimento dell’edificato da parte del mercato e, quindi, ci permette di andare a costruire la nostra valutazione in modo consapevole. Tornando a un caso pratico: a 3 mila euro al metro quadro potremo vendere 10 appartamenti, ma se la quotazione scendesse a 2.800 probabilmente ne sarebbero acquistati 15 e, per converso, se aumentassimo a 3.200 euro al metro quadro ne potremmo vendere 8. Ecco, di volta in volta, gli esperti valutatori immobiliari devono essere in grado di svolgere questo tipo di analisi e di dare questo tipo di informazione in termini valutativi. L’acquisizione del dato tout court porta a un’analisi parziale”.
In conclusione, Carlo Frittoli ricorda un particolare rilevante: “L’analisi quantitativa e l’inquadramento del contesto competitivo sono tecniche comunissime nelle valutazioni che si svolgono all’interno di tutti gli altri settori economici. Nella mia attività professionale ho sempre cercato di trasferire all’interno del mondo immobiliare metodologie consolidate in altri contesti, che necessitano solo di un’adeguata rivisitazione, ma che non ha senso continuare a ignorare”.
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