La possibilità di determinare il valore di mercato di un immobile attraverso metodiche su larga scala e, quindi, su un sistema di valutazione automatizzato (AVM) apre nuove prospettive di sviluppo di business per chi opera nell’ambito dell’attività d’intermediazione immobiliare. I professionisti del settore sono ormai chiamati a fare i conti con questo nuovo trend, ma il metodo va applicato nei casi in cui possa garantire la massima efficacia.
Il professor Antonio Benvenuti, docente di Estimo e Valutazioni Immobiliari presso l’Università di San Marino e Unimore, è di recente intervenuto sulla questione attraverso la pubblicazione di diversi articoli sulla stampa italiana. Il sistema di valutazione automatizzato Avm, da una parte – spiega il professor Antonio Benvenuti – apre nuove interessanti prospettive per i costi contenuti e i tempi di elaborazione più rapidi ma presenta anche delle complessità che devono essere considerate.
Determinare il valore di un immobile con una stima puntuale o con una stima su larga scala non produce lo stesso effetto. La prima, infatti, deve essere svolta da un esperto che esercita regolarmente la professione e deve prevedere un’attività di due diligence (conformità catastale e verifica della circolazione giuridica degli immobili). La stima tramite AVM si basa sulla sistemica applicazione di metodi di valutazione che consentono la stima di immobili a una determinata data, la verifica statistica e l’analisi dei risultati.
Affinché gli AVM siano efficaci, spiega il professore Antonio Benvenuti, è necessario disporre di considerevoli volumi di dati di mercato aggiornati. Questo aspetto è essenziale per assicurare stime affidabili. Anche nell’ipotesi di elevati livelli di accuratezza le valutazioni basate su medie statistiche contengono margini di imprecisione e in alcuni casi necessitano di essere integrate da un giudizio professionale.
Dunque, conclude la sua riflessione il docente universitario, la valutazione tramite AVM è accettabile in determinati casi: rivalutazione per decisioni sui crediti nelle banche, valutazione degli arretrati nelle banche, identificazione di attività fraudolenti nelle banche, verifiche full valuation nelle banche, determinazione dei coefficienti di adeguatezza patrimoniale nelle banche, stime su larga scala per imposte da parte del Governo, stima delle indennità di trasferimento da parte del governo, analisi costi/benefici per potenziali spese pubbliche, pianificazione delle imposte sul capitale per le persone.
